Capital Gain Strategy: come si costruisce il valore di un asset nel tempo

Il capital gain viene normalmente osservato alla fine del ciclo di investimento, nel momento in cui un asset viene ceduto a un valore superiore rispetto a quello sostenuto per acquisirlo e svilupparlo.

Ma il processo che può rendere possibile quella differenza inizia molto prima.

Può iniziare dalla qualità dell'asset individuato, dalle condizioni di ingresso, dalla capacità di leggerne il potenziale, dalle decisioni di repositioning e dal modo in cui l'asset viene preparato a evolvere nel tempo.

Per HAVERMOND, Capital Gain Strategy non significa prevedere o promettere una plusvalenza.

Significa considerare l'intero ciclo dell'asset secondo una logica di Strategic Value Creation.

Capital gain does not begin at the moment of sale. It begins with the quality of the acquisition.

Dal prezzo di acquisto al potenziale dell'asset

Un asset non genera valore semplicemente perché viene acquisito.

Il prezzo rappresenta una componente del processo, ma non è l'unica.

La capacità di creare valore può dipendere dalla relazione tra:

• qualità dell'acquisizione;
• localizzazione;
• condizioni dell'asset;
• positioning;
• utilizzo attuale;
• domanda di mercato;
• possibili destinazioni alternative;
• modello operativo;
• CapEx;
• capacità di repositioning;
• qualità degli operatori coinvolti;
• orizzonte temporale;
• possibile futura exit.

Per questo una strategia orientata al valore non dovrebbe iniziare chiedendosi esclusivamente:

Quanto vale oggi questo asset?

Dovrebbe anche chiedersi:

Quale ruolo può assumere nel tempo e quali condizioni devono essere costruite affinché il suo potenziale possa emergere?

01 — Asset Origination: la creazione del valore può iniziare dalla selezione

La prima leva non è necessariamente la trasformazione dell'asset.

Può essere la sua individuazione.

L'Asset Origination riguarda il processo attraverso il quale vengono identificate opportunità coerenti con criteri, obiettivi e scenari definiti dal cliente.

Le opportunità possono provenire da:

• mercato aperto;
• network professionali;
• relazioni con advisor;
• operatori;
• proprietari;
• situazioni pre-market;
• opportunità off-market.

L'obiettivo non è generare il maggior numero possibile di immobili da analizzare.

È costruire un Deal Flow qualificato.

Un'opportunità interessante non è semplicemente disponibile.

Deve presentare elementi compatibili con la strategia del cliente e con il potenziale percorso di valorizzazione.

02 — Acquisition Strategy: il valore si analizza prima di impegnare capitale

Una buona acquisizione non dipende soltanto dal prezzo.

Richiede una lettura coordinata dell'asset e delle condizioni nelle quali viene effettuato l'investimento.

L'Acquisition Strategy può considerare:

• prezzo e condizioni di ingresso;
• caratteristiche dell'asset;
• mercato;
• positioning;
• vincoli;
• stato tecnico;
• situazione urbanistica;
• destinazione attuale;
• scenari alternativi;
• necessità di CapEx;
• operator model;
• componenti hospitality;
• tempistiche;
• principali rischi;
• prospettive di sviluppo.

Un prezzo apparentemente favorevole può perdere attrattività se il repositioning richiede interventi incompatibili con la strategia.

Al contrario, un asset che necessita di trasformazione può presentare potenziale se posizione, struttura e possibilità operative consentono di costruire un nuovo scenario.

Per questo acquisition e value creation non dovrebbero essere lette come fasi completamente separate.

La strategia di creazione del valore può iniziare già prima della decisione di acquisire.

03 — Due Diligence Coordination: informazioni differenti, una sola decisione

Prima di acquisire un asset possono intervenire professionisti con competenze molto diverse:

• Legal Advisor;
• Tax Advisor;
• Technical Advisor;
• Real Estate Advisor;
• Valuation Specialist;
• architetti;
• ingegneri;
• professionisti urbanistici;
• Hospitality Specialist;
• Financial Advisor quando necessario.

Le rispettive valutazioni devono rimanere indipendenti.

Ma le loro conseguenze devono poter essere comprese rispetto alla stessa operazione.

Una criticità tecnica può incidere sul CapEx.

Una verifica urbanistica può modificare uno scenario di conversione.

Un elemento fiscale può incidere sulla struttura dell'operazione.

Una valutazione hospitality può modificare l'ipotesi di repositioning.

La Due Diligence Coordination serve quindi a evitare che le verifiche diventino una semplice raccolta di documenti separati.

Le competenze rimangono distinte. La decisione alla quale concorrono è una sola.

04 — Repositioning: comprendere ciò che l'asset può diventare

Il valore strategico di un asset non coincide necessariamente con il suo utilizzo attuale.

Il Repositioning riguarda la possibilità di valutare scenari capaci di modificarne:

• positioning;
• utilizzo;
• target;
• configurazione;
• modello operativo;
• brand;
• qualità percepita;
• capacità commerciale;
• relazione con il mercato.

Gli scenari possono comprendere:

• refurbishment;
• redevelopment;
• conversion;
• Hospitality Repositioning;
• operator change;
• nuovo brand;
• nuovo utilizzo;
• asset enhancement.

Il punto centrale non è trasformare necessariamente l'asset.

È comprendere se esistono leve attraverso le quali il suo potenziale possa essere sviluppato.

05 — Strategic Value Creation: coordinare le leve che possono rafforzare l'asset

La Strategic Value Creation rappresenta il cuore del modello.

Non è una singola attività.

È la capacità di mettere in relazione decisioni che, considerate separatamente, potrebbero sembrare indipendenti.

Il processo può riguardare:

• Asset Strategy;
• positioning;
• asset enhancement;
• CapEx;
• Hospitality Strategy;
• operator model;
• branding;
• trasformazione;
• qualità gestionale;
• sviluppo commerciale;
• struttura operativa;
• timing;
• preparazione dell'asset alla fase successiva.

HAVERMOND opera sul livello di Strategic Advisory e coordinamento del processo, mentre le analisi e le attività specialistiche rimangono affidate ai professionisti competenti.

La creazione del valore non deriva quindi da una singola decisione.

Può emergere dalla qualità con cui più decisioni vengono mantenute coerenti nel tempo.

06 — Capital Gain Strategy

Una Capital Gain Strategy considera la possibilità di una futura valorizzazione dell'asset come conseguenza di un processo più ampio.

Il modello può essere sintetizzato come:

ACCESS

↓

ASSET ORIGINATION

↓

ACQUISITION STRATEGY

↓

REPOSITIONING

↓

STRATEGIC VALUE CREATION

↓

ASSET ENHANCEMENT

↓

STRATEGIC EXIT

↓

POTENTIAL CAPITAL APPRECIATION

Il Capital Gain non viene quindi trattato come un risultato da promettere. Viene letto come una possibile conseguenza di condizioni strategiche costruite nel tempo.

La differenza è sostanziale.

HAVERMOND non parte dall'idea:

“Come possiamo vendere questo asset a un prezzo maggiore?”

Parte da domande precedenti:

• l'acquisizione è stata costruita correttamente?
• quale potenziale presenta l'asset?
• quali leve possono essere attivate?
• quali interventi sono coerenti?
• quale positioning può essere sostenibile?
• quale modello operativo può rafforzarlo?
• quale potrebbe essere il futuro mercato dell'asset?

Strategic Exit: pensare alla futura uscita prima che diventi necessaria

La Strategic Exit non deve necessariamente iniziare quando viene presa la decisione di vendere.

In alcuni casi può essere utile considerarla già durante l'Acquisition Strategy o il Repositioning.

Preparare l'asset a una possibile futura dismissione significa interrogarsi su:

• tipologia di potenziale acquirente;
• mercato di riferimento;
• positioning futuro;
• grado di maturità dell'asset;
• qualità operativa;
• struttura documentale;
• solidità del modello;
• condizioni che potrebbero facilitarne la futura valorizzazione.

Questo non significa predeterminare la vendita.

Significa considerare l'intero Investment Lifecycle.

Capital Appreciation: una possibilità, non una promessa

Il concetto di Capital Gain richiede una distinzione particolarmente chiara.

HAVERMOND non garantisce:

• capital gain;
• rendimenti;
• incremento di valore;
• performance finanziaria.

Non opera come società di Financial Advisory, Investment Management o Portfolio Management.

Il ruolo di HAVERMOND consiste nel contribuire, nell'ambito del mandato definito, alla costruzione e al coordinamento del Value Creation Process.

Advisor finanziari, legali, fiscali, tecnici, immobiliari e altri soggetti autorizzati mantengono pienamente le responsabilità delle rispettive attività.

HAVERMOND does not promise capital gain. HAVERMOND works on the strategic conditions through which long-term asset value may be created.

Hospitality Asset: quando valore immobiliare e modello operativo diventano interdipendenti

Il tema diventa particolarmente rilevante negli Hospitality Asset.

Hotel, resort, branded residence e serviced residence non possono essere valutati esclusivamente attraverso caratteristiche immobiliari.

Il loro potenziale può dipendere anche da:

• Hospitality Strategy;
• positioning;
• brand;
• operator model;
• guest proposition;
• qualità della gestione;
• configurazione degli spazi;
• CapEx;
• capacità commerciale;
• mercato di riferimento.

In questi casi Asset Strategy e Hospitality Strategy devono essere lette insieme.

Una scelta sull'immobile può cambiare il modello operativo.

Una scelta sull'operator model può modificare il potenziale dell'asset.

Family Office, Private Capital e investitori

Una logica di Capital Gain Strategy può risultare particolarmente rilevante per soggetti che osservano l'asset all'interno di una prospettiva di medio-lungo periodo:

• Family Office;
• Private Office;
• imprenditori;
• holding familiari;
• Private Capital;
• Real Estate Investor;
• Hospitality Investor;
• Hotel Group;
• Asset Owner.

Il bisogno non è necessariamente trovare “un immobile”.

Può essere individuare un'opportunità sulla quale costruire una strategia.

Il ruolo dello Strategic Advisor

In un processo multidisciplinare il valore dello Strategic Advisor non consiste nel sostituire gli specialisti.

Consiste nel mantenere coerenti:

• obiettivi;
• analisi;
• scenari;
• responsabilità;
• decisioni;
• tempistiche;
• specialist input;
• possibili conseguenze sull'intero asset lifecycle.

HAVERMOND può inserirsi anche quando il cliente dispone già di Real Estate Advisor, Legal Advisor, Tax Advisor, Technical Advisor, operatori e professionisti di fiducia.

Le relazioni possono rimanere invariate.

Ciò che cambia è il livello di coordinamento dell'insieme.

Dal possesso dell'asset alla creazione del valore

Acquisire un asset rappresenta un momento.

Costruirne il potenziale è un processo.

La prospettiva HAVERMOND può essere riassunta in una sequenza precisa:

Origination individua opportunità coerenti con il mandato.

Acquisition Strategy valuta la qualità dell'ingresso.

Due Diligence Coordination organizza il contributo degli specialisti.

Repositioning analizza ciò che l'asset può diventare.

Strategic Value Creation coordina le leve che possono svilupparne il potenziale.

Strategic Exit considera quando pertinente la futura monetizzazione del valore.

Potential Capital Appreciation rimane un possibile risultato, mai una promessa anticipata.

Per questo la Capital Gain Strategy non inizia al momento della vendita.

Inizia dalla qualità delle decisioni che vengono prese molto prima.

Dall'opportunità alla strategia di lungo periodo

Quando un asset presenta un potenziale che richiede più competenze, scenari e decisioni interdipendenti, HAVERMOND può strutturare il mandato attraverso Asset Strategy, Strategic Advisory e Operational Coordination.

Where Complexity Requires Continuity.